作者 | 周智宇
频频被监管戴上小红花，与碧桂园、龙湖等房企同列“示范房企”名单，它也是极少未出现债务违约或亏损的房企之一。美的置业去年的表现，令市场瞩目。
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美的置业3月24日财报显示，去年其营收736亿元，与2021年基本持平，核心净利润则维持正向盈利，录得38.7亿元。
美的置业总裁郝恒乐在3月27日的业绩会上坦言，去年整个房地产行业形势“极其严峻”，美的置业能取得这样的成果并不容易。
在守住安全的底线后，美的置业管理层表示，今年也会主动出击，无论是开发业务，或者多元化业务，都有更高的增长预期。
这家民营示范房企也试图在行业新周期里，找到与其他房企不同的活法。
01腾笼换鸟
2022年的市场，让很多房企的发展重心放在了“增质提效”上，美的置业亦是如此。
其最明显的动作，是对手里土储进一步整理，腾笼换鸟，转向安全性更高的高能级城市。
在南京、佛山、重庆和天津等强二线城市，美的置业从合作伙伴手里收来了9个项目，新增权益货值63亿元；同时则是从部分弱三线和四线城市中退出，减少权益货值9.5亿元。
相比起收并购，美的置业在公开市场拿地就很少了。去年，美的置业仅拿了一宗位于上海市浦东新区的地块，权益货值约14亿元。
郝恒乐解释称，这样的调整，是美的置业考虑到自身土储还是比较充足，去年在拿地上主要做的是结构优化，而不是在增量上做太多文章。
实际上从2020年起，美的置业在投资策略上就更加聚焦。从30余个核心城市，逐渐压缩至20个左右，管理层计划，接下来要聚焦在20个以内，甚至是15个。
对手上拥有充足资金的美的置业来说，2022年蛰伏调整土储结构，2023年开始主动出击，它无疑也踩准了市场供应的节奏。在当下市场里，也会掌握更多的主动权。
在房企纷纷降价销售，以谋得销售增长的情况下，美的置业2022年的销售均价反倒同比增长8%，至 12546元/平方米；来自长三角、大湾区等国家核心经济圈城市的销售，占美的置业去年销售总额占比达到了65%；并且项目回款率也不错，算上应收账款，去年美的置业整体回款率为83%，保持了稳定。
近期市场的回暖，也让美的置业管理层对今年更加乐观。
美的置业副总裁王全辉认为，虽然3月份客户到访和成交较2月份有所下滑，但同比仍有较大增幅，市场短期稳中向好，长期则坚定看好。
随着市场回暖，美的置业也会积极补充土储。郝恒乐表示，会更加聚焦在长三角、珠三角和一些中部、东南、西南的省会城市，决不会多点开花。
02长期主义
美的置业也有自己的坚持。
去年，美的置业每股派息0.8港元，派息比例达到了49%，是其2018年上市以来派息比例最高的一年。
美的置业CFO林戈表示，公司一直重视对股东合理投资回报，过去5年累计派息金额达到84.6亿港元，未来也会保持具有竞争力的派息政策。
中金公司则认为，美的置业在2022年对应股息收益率达8.3%，派息慷慨超出市场预期。
除了坚持5年以来保持有竞争力的派息政策，美的置业在去杠杆、降低融资成本方面也持续发力。财务上，美的置业在2022年成功迈入绿档，净负债率下降至43.9%，现金短债比维持在1.60，剔除预收后的资产负债率下降至68.2%。
让一众房企钦羡不已的，则是美的置业相较其他民营房企更加通畅的融资渠道。
去年，美的置业是首家获得中期票据批文，并成功发行的内房股，也是首批拿到创设信用保护合约发债的示范房企。
数据显示，美的置业去年加权平均融资成本4.62%，同比下降20个BP；美的置业通过发行中票和公司债等，融资了77.5亿元；此外，截至年底，其尚未动用的银行授信额度不降反升，至1080亿元。
中金公司指出，得益于大股东的信用背书，美的置业融资渠道相较民企同业更为通畅。有了这层关系，美的置业得到的支持，是很多房企所未曾有的。
林戈透露，去年美的置业发债得到了大股东支持，颇为顺利，其中，有25亿元中票就由大股东反担保。“这是一个非常难得、纯信用的反向担保”。
此外，去年派发的2021年股息，大股东得到的15亿港元派息，也最后选择用“以股代息”的方式，留在了美的置业的资金池里。林戈表示，这为美的置业提供了充裕资金来应对行业变革。
这也让美的置业成为内房股中，极少不使用境外美元债融资渠道的房企。截至2022年底，美的置业58%的有息负债为银行借款，28%则是境内公司债券。
数据显示，截至2022年底，美的置业持有现金为263.91亿元，剔除45.3亿元受限现金后，仍有218.62亿元。
据林戈介绍，美的置业在2023年到期公司债共6笔，合计金额约为51.44亿元，已清偿20.04亿元。美的置业的在手现金也足以覆盖短期债务。
03寻路未来
挺过了困难时期，“活下来”的美的置业也思考起行业的未来。
正如其在财报中所说，行业已进入“剩者为王”的时代，企业在活下来之后，应该思考如何走得更远、走得更好。
与很多房企一样，开发业务依旧会是美的置业的基本盘，这是营收的主要来源。不过郝恒乐也认为，不管是政策导向还是企业自身需求，都需要找到行业新模式下转型的方向。在开发业务上，是围绕产品、服务和运营效率做文章，为市场提供好的产品。
更重要的，则是在围绕房地产开发业务链的多元化业务上，寻找到行业发展的新方向。
目前，美的置业重点推动的是智能家居业务、装配业务、物业服务和商业运营。这些也都是会长期运营、持续经营的业务。
郝恒乐介绍，物业服务板块的美置服务，目前合约面积9000多万平方，在管面积5000多万平方，并且随着美的置业密集交付，在管面积也在快速增长；第三方拓展进展也不错，去年美置服务第三方业务占比达到20%。
在商业运营板块上，截至2022年底，美的置业持有运营商业面积超70万方，累计开业商城9座。
美的置业旗下智能家居业务睿住智能实现了新增合同金额12亿元，第三方业务占比达到26%。累计交付智慧家庭超16万户，去年也推出睿住智选品牌，瞄准了智能化全屋整装服务，进军C端市场。
睿住建筑科技则在去年新增合同金额超8亿元，累计产能超20万立方，第三方业务占比89%，成为预制构件大湾区出货量前三的企业。去年也布局了港澳市场。
郝恒乐预期，美的置业多元化业务板块在2023年业务规模能够达到45亿元。不过他也强调，多元化业务发展的基本原则，是追求各个指标良性、健康，不是简单地规模扩张。
让业内期待的是，从数字设计、智能建造到产品、运营，美的置业这些多元化业务形成了一个产业链的闭环。
假以时日，这些业务也会成为美的置业新的利润增长点。制造业基因，也让美的置业在房地产科技业务上，有希望走出和传统开发商不一样的路。就如同龙湖、华润的商业运营，绿城的代建一样，成为这家房企最明显的标签。
这是个全新的时代，活下来的房企将一同摸索行业的下半场。每家房企也要有自己的一技之长，才能从激烈市场竞争中胜出。
